扼制炒賣房號亂象 西安、杭州加入購房搖號隊伍
繼上海、南京、長沙等城市之後，近日，杭州市出臺商品住房項目公證搖號政策。有專傢指出，新房搖號銷售將有利於解決買房人的公平問題，但從根本上解決供需失衡問題，還需增加新房市場的供應。
??繼上海、南京、長沙等城市之後，近日，杭州市出臺商品住房項目公證搖號政策，這也是第六個實行商品房搖號政策的城市。有專傢指出，新房搖號銷售將有利於解決買房人的公平問題，但從根本上解決供需失衡問題，還需增加新房市場的供應。
??杭州新房銷售將公開搖號
??近期杭州房地產市場部分商品房銷售出現價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等違規行為，為規范商品住房銷售行為，保障消費者合法權益，杭州市出臺瞭《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，明確自2018年4月4日起，杭州市區范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，房地產開發企業應采取委托公證機構搖號方式開展銷售工作。
??對於一些開發商此前存在的捂盤惜售等行為，文件明確規定，房地產開發企業采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源，不得分批銷售。2018年4月4日後取得預售證的商品住房項目中，意向客戶登記數超過推出房源數的，應當公證搖號售房；意向客戶登記數少於推出房源數的，不需要公證搖號售房。
??政策還對剛需客群進行瞭一定的政策傾斜。文件規定，房地產開發企業公證搖號公開銷售商品住房，應對“無房傢庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。
??另外，文件對於購房者也進行瞭一定的約束，購房者需符合限購政策，對中選後放棄購房的行為也有一定的限制。搖號前購房者需向開發商進行購房意向登記，提供購房人及傢庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產情況核查證明等資料，開發商需對客戶符合限購政策情況進行核對。開發商不得無理由拒絕相關登記申請。中選後放棄選房、購房達二次的傢庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；中選後放棄選房、購房達三次（含）以上的傢庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。
??六城推進購房搖號政策
??實際上，2017年就有上海、南京、長沙、成都四個城市出臺瞭購房搖號政策，加上今年加入的西安、杭州，目前共有六個城市實行瞭購房搖號政策。各地的政策多涉及開發商具體搖號措施，要求搖號由公證機構監督公證，部分城市還對剛需客群做瞭傾斜。
??上海是全國首 個制定買房搖號政策的城市，為瞭遏制投機炒作，2017年5月5日，上海市出臺瞭新規，要求取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售企業應當在10日內公開全部準售房源及每套房屋價格。客戶積累大於可供房源的項目，應當采取由公證機構主持的搖號等方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房。
??今年3月30日，西安市出臺瞭《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，明確規定，意向購房人數多於可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
??西安出臺政策的第二天，即3月31日，成都市也在原有政策基礎上進行瞭加碼，新增瞭剛需傢庭優先搖號排序選購商品住房的內容。
??著名經濟學傢宋清輝在接受《華夏時報》采訪時表示，搖號對於剛需人群的政策傾斜，有兩個方面的積極意義：一是差別化調控有利於保障剛需，讓剛需人群能夠以較為公平的方式選到房；二是有利於緩解剛需群體的生活成本和購房壓力，將投 資客拒之門外，這也是這幾個城市出臺新房搖號政策的初衷，同時也是吸引人才、留住人才的一個有力手段。
??那些搖號的“前輩”們樓市表現如何呢？業內相關機構分析，他們的二手房熱度長期趨向回落、市場熱度趨向健康，搖號政策導向理性市場、切合中央政策基調。搖號對市場的供給量基本沒有影響，隻是將開發商手中的房源分配權力轉移到瞭政府。對新房市場來說，供應量沒有增加，限價政策下房價也不會大幅波動。
??從二手房市場的表現來看，南京自2017年5月政策施行後，二手房價格不斷波動，增速整體呈現下滑趨勢，2017年11月和2018年2月價格甚至出現下跌。長沙和成都的新房均價相對較低置業者熱情高，同樣采取瞭公證搖號，之後二手房價也在經歷掙紮，長沙二手房價的增長速度先降後增再減，價格趨穩；而成都的二手房價在2017年12月大漲後便回落。
??業內相關機構分析，購房者尤其是剛需人群，認為公證搖號後買到新房的機會增多，被限價的新房買到即是賺到，導致二手房市場的客源減少，二手房價增速放緩；同時，新房獲取難度增加導致二手房主“惜售”，供應量也下滑。廢塑膠熱熔處理｜廢塑膠熱熔押出總體來說，二手房的熱度降低瞭。
??炒房賣號等亂象頻出
??在多地出臺買房搖號政策的一大市場背後，是開發商捂盤惜售、炒賣房號、關系戶、號子費、茶水費等重重亂象。
??在房地產嚴格限價機制下，多地出現瞭一二手房價格倒掛的現象。在去年就出臺購房搖號政策的南京，這一現象較為明顯。去年11月，南京河西10傢樓盤同一時間啟動驗資登記報名，1萬多人搶購3000多套房源，中簽率僅30%左右，甚至有購房者裹著棉被連夜到登記塑膠回收押出機｜廢塑膠再生製粒機處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口排隊人數超過瞭千人。
??有業內人士分析稱，對於購房者來說，限價下新房更具有吸引力。南京河西中新房限價4.5萬/平米，河西南限價3.5萬/平米，而河西中的二手房已經賣到5.5萬至6萬元/平米，這中間有著1萬至1.5萬元/平米的價格差。新房引發搶購的原因，在於政府限價導致瞭新房與二手房存在較大價差，存在明顯的套利空間。
??剛剛出臺購房搖號政策的杭州，新房二手房價格倒掛的現象也較為普遍。龍湖·天璞和融信保利·創世紀附近的二手房，單價已經達到瞭每平米四五萬元，遠高於新房價格。雖然價格較二手房要低，但目前市場上的新房房源緊俏，“有錢都未必能買到房子”成為杭州市場的真實寫照。從去年以來，杭州新房市場基本上長期處於賣方市場，買房甚至需要“找關系”。
??對開發商來說，中央金融政策收緊，房企融資難度增加，面臨資金壓力，而貸款的回款周期長，一些開發商更傾向於選擇交付全款的購房者，這就將大部分真正的剛需購房者擋在瞭門外。部分開發商拿到相關政府部門審批的價格，卻往往通過變相加價，增加瞭購房的總價格，關系戶、號子費、茶水費、搭售車位等現象非常普遍。此前有媒體報道稱，杭州最為火 爆的錢江新城板塊，房號至少50萬元，較為偏遠的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。
??武漢房地產市場也存在諸多亂象，要想搶到房子必須全款買房或者交納茶水費，已經逐漸成為當地市場的潛規則，剛需購房者隻能選擇被迫接受，否則很難買到新房。有媒體報道稱，武漢一項目的茶水費曾要到瞭51萬元。武漢市房管局也一直在重拳打擊商品房價外價的現象，今年1月份，黃陂區一項目因存在價外價收取茶水費，被暫停辦理預售許可、暫停網簽和暫停監管賬戶資金撥付。
??新城控股集團高級副總裁歐陽捷在接受《華夏時報》記者采訪時表示，一二手房價倒掛是市場扭曲現象，既導致瞭價格信號失靈，也導致瞭購房者追逐價差變身投 資者，顯然這是不正常的。因為巨大的利差，導致購房者群體被快速放大，迫使政府出臺搖號政策，但真實合理有效的需求反而被掩蓋，剛需和改善型需求反而可能買不到房。
??“價外加價、捆綁搭售、炒賣房號都是住建部明令禁止的違規行為”，歐陽捷分析，其背後的深層次原因有二：一是在市場供求失衡的情況下，開發商或者銷售代理公司謀取不正當利益所致；二是政府限價導致項目可能出現微弱盈利或虧損，開發商追求更多利潤。這些行為與搖號政策本身無關，搖號政策也不能解決這些問題，關鍵還是要回到市場規范與企業自律的軌道上。
??搖號政策有利於購房公平
??對於搖號政策對市場的影響，中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞告訴《華夏時報》記者，捂盤惜售、炒賣房號等現象出現的根本原因在於房子供不應求，開發商挑選客戶，剛需人群在購房市場上處於一個相對弱勢的狀態，政策出臺後有利於解決買房人的公平問題。政策初衷是好的，但是實際的效果還有待觀察。
??宋清輝也認為，出現價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等行為，說明這些市場表象背後深層次的原因，即樓市的供需矛盾仍沒有得到緩解，從而導致市場亂象頻發。在搖號後，這些市場亂象或會有一定的有效治理，但不能指望就此銷聲匿跡。樓市供求矛盾不解，搖號亂象也就無解。
??至於新政對於開發商的影響，歐陽捷表示，“在目前供不應求的矛盾之下，搖號政策主要是為瞭解決開發商滿足有關系的投 資者購房而引發不公平銷售的社會矛盾。對於開發商來說，隻是杜絕瞭關系戶買房，反而更超脫瞭。”
??歐陽捷還指出，目前，市場存在的深層次矛盾，主要是供求關系嚴重失衡、房價上漲預期強烈、新老房價嚴重倒掛、虛實需求快速放大。唯有增加供應，才能滿足真實、合理、有效需求，才能抑制房價上漲預期，消除市場恐慌和新老房價倒掛現象。搖號本身隻是促進公平的手段，顯然不能解決目前市場存在的深層次矛盾。
??對於政策的導向問題，牛鳳瑞也有著另一方面的擔心，“購房搖號可能會造成一種氛圍，就是房子少又比較搶手，會不會刺激購房人數的增加，進而加劇供需矛盾也是一大問題。”宋清輝也廢塑膠處理濾網｜處理廢塑膠垃圾濾網提到，政策也會給市場傳遞出“供不應求”的信號，容易讓購房者出現“買到即是賺到”的心理，讓更多的購房者想方設法參與搖號。相較於購房者的焦慮，開發商也可能會因為搖號政策，積極性受到一定的影響。
??對於未來的政策走向，中原地產首席分析師張大偉預測，搖號政策將會全面執行，目前全國特別是一二線城市新建商品房市場，都有限價現象，房源在限價下，供需結構緊張。傾斜剛需將是未來的主流政策，剛需、無房戶將優先選擇房源，預計將有超過20個城市以上都會執行官方搖號的售房政策。
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